浅析河南三、四线城市房地产市场发展现状

杭州、常州个别楼盘降价，温州、鄂尔多斯楼市崩盘，贵阳、营口等三、四线城市的楼市出现供过于求，一时间，三、四线城市“崩盘说”、“鬼城论”不绝于耳，该话题在今年全国“两会”上再次被热议。

     那么河南三、四线城市的房地产市场会出现不正常现象吗？据河南楼市网  各地市网站负责人分析，河南各地并未出现“楼市崩盘”的前兆。2014年春节过后，河南各地房地产市场也进入了春天，交易市场开始活跃起来，各地品质大盘销售成绩喜人。对于河南三、四线城市，洛阳作为副省会城市和旅游城市、开封得益于郑汴一体化、平顶山借助煤炭资源优势、南阳因距离省会远、经济发展较好等因素，这些地市的房地产发展一直相对平稳，领跑河南楼市，居河南省房地产市场前列；近两年来，新乡、鹤壁、济源、许昌、信阳、漯河、商丘等地市的房地产发展较快，大大带动了当地城市的发展和市民居住文化的提高；巩义、邓州、兰考、永城、汝州、固始、滑县、长垣、鹿邑、新蔡等十个“省直管县”，下一阶段的房地产市场发展也将呈现快速发展的势头，项目规划、建筑品质等都将赶超地级市，引导当地居住文化新潮流。

    目前除建业地产已进驻河南各地市之外，恒大地产、碧桂园、升龙集团、正商地产、天明集团、昌建地产（双汇集团下属地产公司）、民生地产（杭州民生制药下属地产公司）、财富置业（宛西制药下属地产公司）、雨润置业（南京雨润集团下属地产公司）、东方今典、常绿集团、深商投、浙商投等知名开发商也已在河南各地市布局，在售或在建多个房地产项目。（欲了解个项目详情，敬请关注河南楼市网各地市楼市网站）

    河南楼市网认为：相比住宅，更应该警惕三、四线城市商业地产的风险；商业地产不同于住宅，难点是后续的招商运营，但现在很多三、四线城市开发企业并不具备这些能力。

    对于郑州房地产市场，由于受到“限购”和“限贷”的双重打压，投机性购房被严重打压，依靠刚需置业、商业投资在支撑。“限购”之前，在郑州购房的客户，65-70%来至于周边地市，受“限购”的影响，购房比例大大下降，当然也有一部分选择郑州周边的高新区、经济开发区、郑汴新区等不限购的区域购房，所以出现以上区域销售较好的现象，谦祥万和城、祝福鸿城、万科城等就成了外地人置业的“宠儿”。“限贷”对房地产而言，确实是一把锋刃的利器，对房地产市场的调控特别明显，“限贷”不仅仅影响刚需者，也大大影响不受“限购”影响的的商业地产；如果说是“限购”带动了郑州写字楼市场的发展，那么可以说是“限贷”让郑州的写字楼价格与住宅价格出现倒挂现象，难道不是吗？目前郑州同区域的写字楼价格比住宅价格低很多，这种现象在以往河南商业地产发展过程中出现过吗？投资者总是买高不买低，所以导致目前郑州写字楼市场“过剩”。今年3月1日起新的企业注册登记制度正式实施，简化住所（经营场所）登记手续，新成立的公司可以告别房租高昂的写字楼而转向房租低廉的住宅，这也将大大伤写字楼的元气！（这只是小公司，但大公司或有实力的公司还是青睐宽敞明亮的写字楼）

    中国的城镇化目前进入了中期阶段，今后20年着力点会从大中城市扩展到中小城市。3亿人进城，按照人均需求30平方米来计算，这就意味90亿平方米的开发量，这对于近1亿人口的河南来说，城镇化将给房地产带来很大的发展机遇，楼市崩盘对河南房地产而言遥&遥无期。

    国家住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹教授在河南楼市网十周年庆典上曾阐述过，温州、鄂尔多斯的房地产市场和其他房地产市场大的不同，在于温州和鄂尔多斯房地产市场把杠杆运用到了极致，大量的高利贷进入了这两地的房地产市场。温州、鄂尔多斯是民间资本发达的地方，当地的高利贷市场极为繁荣。在鄂尔多斯，在温州，制造业都满足不了，只有房地产。这两个地方，在银行的贷款方面杠杆用的是极 大化，高利贷大量的进入当地的房地产市场，所以导致国家一开始说货币、收紧货币、停贷，市场一下子无法承受，然后煤炭价格和制造业同时受到影响，房地产一下就收紧了，出现楼市崩盘，而全国的其他地方基本不存在这样的情况。

    总理在今年“两会”上作的政府工作报告明确提出，将促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，解决人在城市如何落户、生活，从而推动城市均衡发展，促进公共服务均等化。这些措施不仅能够减轻一线城市的压力，也将大大提升三、四线城市的吸引力，进而盘活整个三、四线城市的房地产市场

    弦外之音：全国人大代表、建业地产董事局主席胡葆森认为，中西部地区有问题的城市只是个案，3亿人进城对于开发商来说就意味着机会；全国政&协&委&员、泰禾集团董事长黄其森表示，随着新型城镇化的推进和户籍制度的改革，人口的进入必然带来需求的增长；碧桂园总裁莫斌表示，三、四线城市仍然具备广阔的发展空间。