房地产专家：解决小产权房问题需修订现行法律

据经济之声《央广财经评论》报道，大到北上广深，小到二三线城市，很多城市现在都存在小产权房的问题。小产权房问题怎么解决，一直是个难题。根据媒体报道，深圳市已经拉开了违法建筑分类处理的序幕，这中间的住宅，就是我们俗称的小产权房。

　　按照相关的规定，这次试点中可能转正的小产权房，是原村民符合“一户一栋”及其之外多栋中的两栋，符合规划的，补缴20%和25%地价和相应的罚款后，可发放商品性质的房产证。

　　值得注意的是，深圳市这次试点的原则之一是“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”，这其中，专门说到“原村民”这三个字。从这里，我们可以知道，这次试点针对的是具有本地户籍的人所拥有的违法建筑，也就是说，外来人口想要借小产权转正的机会来钻空子，可能性不大。

　　深圳市的这次小产权房转正试点，开始于去年年底发布《深圳市历史遗 留违法建筑处理试点实施办法》。深圳市认为，这次整顿的对象是“违法建筑”，但是媒体通常把重 点落在了“小产权房”。但是深圳方面并不认为当地存在“小产权房”。从性质上来讲，所谓小产权房，更多地强调房屋占用的是农村集体所有土地。而违法建筑侧重的则是未得到管理部门的许可。这两者之间存在一 定的交集。

　　从长远来看，小产权房问题必然需要进行妥善地处理，在处理的过程中，不仅清理整顿不符合法规规定的建筑，另一方面，也不能让遵纪守法，没有购买小产权房的人们吃亏。深圳市的试点可以说正在探索一种新方式。至于这种方式能否在更大范围内推开，现在看来还不好说。

　　经济之声特约评论员、著 名房产专家丁建刚对此评论。

　　经济之声：对于深圳市这次处理违法建筑的试点，当地和媒体的关注点各不相同 ，根据媒体报道，深圳方面表示，当地并不存在小产权房，这次针对的只是违法建筑。但是不少媒体都把小产权房作为关注的重 点。那么您怎么看待深圳市这次的试点，小产权房是不是这次试点的重 点目标？

　　丁建刚：我还是倾向于这不是小产权房，因为深圳市实际上把原来的农村用地实际上曾经一并把它收为国有用地了，所以如果说我们的小产权房是指农村集体用地上建设房屋，百度百科上就这样解释的，所以如果说这样来定义的话，深圳这个肯定就不是小产权房，所以它仅仅是一个所谓的违法建筑。到底算不算是违法建筑，我觉得可能都值得争议，因为它两个规定，一个就是所谓的一户一栋，它说要符合规定的就是补缴10%，还有一个就是一栋一户之外的两栋，那么依法去补缴20%和25%地价以后就可以取得商品房性质这样的产权证，那么如果说是符合规划的，那么又何来的违法呢，所以我想到底是不是违法，这一点还值得争议，但是至少我倾向于这不是小产权房，不是农村集体用地，而是已经划到国有用地这样一个土地上建设的房屋。

　　经济之声：所以说到这，我想我们有必要来梳理一下，深圳曾经经历了两次农村城市化改造，原来农村集体所有的土地都已经转化为国有。而且，深圳也在去年年底开始推进农地入市工作。这也一 定程度上解决了农村集体所有土地和国有土地之间存在的性质不同的问题，对发展当地房地产市场，提高农民收入，都是一种积极的尝试。那么，深圳的方式，目前看来是否成熟，是否有可能被别的地方复制？

　　丁建刚：刚才你说到的第二次的情况是去年年底，深圳有一起，在宝安有一起集体用地入世的这样一个案例，这个案例实际上开启了农村，所谓的农村用地进入这个市场的这样一个先河，这个实际上是十八届三中全会建立城乡统一的用地市场机制的一次尝试。理论上来讲应该是这样来理解，原来在农村集体土地上有一些企业有一些厂房等等，现在把它这个厂房或者土地进入国有，统一收到了国有的储备中心，原来的在这个工厂里面工作有一些他们叫社区员工，实际上就以股份形式或者分红的形式进入30%，30%的收益分给他们是这样的，这个尝试我觉得是可以探索的，其实它没有特别和法律法规向抵触这样一个做法是这样。

　　经济之声：说到最后我们还得说会到这次试点当中大家关注度非常高的小产权房的问题，因为这种性质的房屋在很多地方都有人购买，虽然这种房屋便宜实惠，但实际上并不符合法规规定。要解决小产权房的问题，不仅要维护法规的权 威性，同时也不能让遵纪守法没有买小产权房的人们吃亏。解决小产权房问题，您认为应该采取什么样的方式？

　　丁建刚：一 定在顶层设计在法律上要做一个顶层设计，因为如果各地都是不同方式，或者是不同理念来理解这个问题的话，那确实就有可能造成新的不公平，刚才你说的有可能买了的人占便宜了，没有买的人，觉得自己是守法的人反倒是吃亏了，那我想这个一 定得有一个顶层的设计，这个顶层设计基于我们现在的法律或者对现在的法律法规进行一 定修订然后使得整个体系是一致的向前推进这是第 一点。第二点刚才说到小产权房在整个市场中占的比例还是比较多的，特别是在城市扩大的时候，在城乡结合部还是有很多这样的用地，我所在城市杭州就有这样的法规，我们把它叫做留用地，也就是争了农民土地之后10%留给这个农民，这个10%农民自己来经营，但是农民自己可能不会建造房子，不会开发他会找开发商来合作，其中51%一 定要留下，49%呢，我指是10%里面的51%要留给农民自给，维持他们的生活来源，另外49%是可以出售，做这样一些尝试，杭州市是做这样一些尝试。我想可能各种各样的探索都可以探索，但是从国家层面来说还是要做一个法律层面法规层面的顶层设计，这样才显得更公平和合理。

　　经济之声：当然对于深圳这次试点也有房地产专业人士会觉得实际上通过这个动作已经使农村的集体土地转为国有，然后让整个的地变的同价、同地、同权，情况就变得更简单，国有的土地就可以建商品住宅了，您是不是同意这样观点？

　　丁建刚：当然如果这种试点规模扩大的话，确定是像同地同权迈出了一步，但是恐怕也并不绝 对，我们看到比如说这个深圳去年年末这次试点实际上30%是归了农村集体的成员所有，但是这种分配形式，每个地方恐怕都不太一致，是不是30%就合理，30%能不能显示同地同权，恐怕还要进一步来研究。