专家:房产市场短期调整不可避免 但不会持续衰退

 2014年以来，房地产市场的低迷形势开始由三四线城市向一二线城市蔓延，悲观情绪也随之不断累积，关于楼市或将崩盘的猜想正在发酵之中。为应对市场不景气，南宁、天津、杭州、无锡等很多城市都纷纷用不同的方式谋求“救市”，而放宽限购政策是其首要手段。本轮房地产市场调整的底部究竟在哪里？楼市是否存在崩盘的可能？地方政府的“救市”行为是否应及时制止？这些问题都非常值得我们探究。

　　首先需要明确的问题是，本轮房价下跌的主要动力是什么？

　　是因为经历了疯狂的房地产热后，住房已经严重供大于求，累积的天量供应购房者无法消化吗？

　　答案是否定的。本轮房价下跌的主要原因，不是来自于供大于求的事实，而是来自于人们对房地产市场可能严重供大于求的恐惧。至于房地产市场的真实供求状况，很遗憾目前仍然是个黑箱。到底我们需要多少住房，目前市场存量及可售量有多大，相信没有人能真正弄明白。正因为住房真实供求状况仍然是个黑箱，所以这种基于猜想的恐惧才是具杀伤力的。与大蒜等部分农产品市场一样，房地产市场具有天 然波动性特征。阶段性的供大于求与供不应求相互交替，构成房地产市场的全部发展史。本轮的房地产市场调整，从真实供求缺口看也许和2008年及2011年的调整并无特别大的区别。但在房地产供求信息极不透明的条件下，人们出于对房地产泡沫破灭的本能恐惧，很可使市场短期内产生急剧下挫的动力。在经历了2013年过度乐观的退潮后，一边倒式的观望、恐慌性的抛售等都将使阶段性的供大于求深化。

　　其次，本轮房价下跌将持续多久？中国房地产市场会进入崩盘吗？

　　如前所述，如果不考虑政府可能采取激进救市行为，人们出于对房地产市场黑箱负面猜测所形成的本能恐惧，房地产市场在短期大幅下挫是完全可能的。但这个时间不会持续太久，短则一年，长则两年，这是由人性对恐惧情绪的本能厌恶所决定的。之后，集中观望期将结束，房地产市场进入新的阶段。

　　进一步的问题是，这个短期下挫之后的阶段是持续的衰退与萧条，还是新一轮的上升周期？

　　这主要取决于两个因素：一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。当经济发展到人们有足够的财力承担住房建筑成本时，人们对住房的需求到底有多大，很大程度上取决于人们对它的欲望有多大，而并非象通常所认为的取决于某一客观界限。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转，比如逆城市化、郊区化或逃离“北上广”成为新的风潮？

　　关于人们改善居住条件的动力，目前还远看不到衰竭的迹象。住房市场不仅仅意味着G D P增长和地方财源，它更承载着国人的小康梦想。中国城镇人均住房面积虽然达到30平方米左右，但多数人对自身的住房条件难言满足。撇开鸽笼式公寓是当前城镇住宅存量的主体不谈，住小房子的渴求换成大房子，多代共居的希望能够分开居住以减少不必要的家庭矛盾，住公寓的期望住进别墅，住别墅的向往住进富 .人 区，在城市有房还想要在风景区有个度假公寓，这些动力都将推动住房需求不断升级与深化。因此，在可以预见的未来，中国住房市场不会出现断崖式的需求崩溃，但有可能会出现重大结构性调整。

　　另一方面，从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的。北京等大城市的拥堵与雾霾将使当地的富裕阶 层家庭对其产生厌恶感，从而激发了大城市郊区化的动力。但是“有人辞官归故里，有人星夜赶科场”。又有不少人口因北京的高收入和高水准公共服务等，而被从二三线城市吸引过来，将富裕阶 层家庭郊区化的空缺弥补。由于人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化层层递补、并存交错，因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。

　　总体来看，由于人们改善居住条件的动力仍然存在，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代，但有可能进入结构性过剩时代。从全国看，短期内的市场主动调整不可避免，但还不会进入持续的衰退与萧条。从局部看，住房市场结构性调整动力持续存在，一些低劣开发区域、无增长潜力鬼城等，有可能面临毁灭式洗牌。

　　最后，如何看待地方政府的“救市”行为？

　　地方政府并不掌握金融政策，其“救市”手段，目前主要有两种。一是通过对政策的重新解读，变相放松住房限购等需求行政管控政策。应当说，住房限购仅是一种应对房价过快上涨的应急措施，具有扭曲市场的副作用，不宜长期使用。如果不考虑地方政府的政策动机，仅从行为事实结果看，既然房价过快上涨的条件不存在，通过放松限购促使市场供求机制回归常态，本身无可厚非。另一手段据说是收紧土地供应，避免供求形势进一步恶化。由于市场本身具有调节机制，房地产市场低迷将使开发商购地动机消失，这一手段其实是形式大于内容。总体而言，地方政府“救市”大多是根据市场形势发展，对行政扭曲市场的纠正，事实上有利于缓解恐慌，避免市场非理性急挫。从宏观看，房地产市场非理性下挫将对各宏观经济部门带来较大冲击，短期难以复原。从房地产市场看，因为暴跌往往埋下下一轮房价暴涨的种子，所以避免市场暴涨暴跌是非常必要的。地方政府守土有责，其“救市”行为有其客观合理性的一面。尽管如此，房地产政策的调整，不仅要考虑市场的需要，更需要综合考虑政策的延续性和公众舆论的承受力，寻求好的切入点。