财富效应减退 一线楼市下半年房价难再狂飙

新发布的70个大中城市房价指数显示，尽管接近60%的城市房价环比下跌，但一线城市房价涨幅惊人。5月份，一线城市房价环比涨幅由4月的0.88%扩大至2.83%，超过了2013年上半年峰值。其中，北京、上海、广州和深圳房价环比涨幅分别由4月的0.7%、0.6%、0.4%和1.8%扩大为5月的1.1%、2.2%、1.4%和6.6%；一线城市二手房价格涨幅更大，由上月的1.55%大幅扩大至3.77%，同样超过2013年上半年峰值。

    但是，房价高歌猛进的势头在6月份或将明显减缓。根据中国指 数研究院的统计，6月首周（6月1-7日），一线城市新房成交量环比下跌23%；6月第二周（6月8-14日），一线城市新房成交量环比也仅仅在低位上升了6.4%。成交量火热的势头减弱，房价咄咄逼人的上涨态势也难以维持。6月份以来，一线城市老盘新推、新开盘定价仅小幅上涨或持平，楼市在6月份走势平稳已成大局。

    笔者认为，一线城市楼市在6月份趋于平稳的基础上，下半年也将难以再现4-5月份“狂飙式”上涨的走势。支持这一判断的重要理由就是，股 市财富效应这个短期扰动因素将迅速衰减。今年以来，一线城市股票总账户和新开户占比分别达到26%和33%，去年7月份以来股指大幅上涨带来的财富效应，驱动短期楼市购买力迅速提升，这是近期一线城市房价“任性”上涨的重要原因。

    以深圳为例，深圳房价连续6个月领涨全国，而且涨幅远远超过其他上涨城市，今年以来整体房价上涨超过20%，部分热点区域房价上涨40%左右，这在历史上是从来没有发生过的，即便2007年深圳房价连续数月领涨全国，但涨幅也远远没有这么惊人。根据中金公司的研究，相比北上广，深圳去年底以来的新房批准预售并未明显下滑，而土地稀 缺、人口年轻和需求旺盛等都是长期逻辑，难以解释短期内的“量价扰动”。

    根据笔者对深圳在售楼盘的调研，购买行为有三个特征，一是对于高房价有非常强的接受能力；二是操作手法上显得非常果断，出手毫不犹豫，甚至怕买不到；三是800万以上的高价住宅在4-5月份成交量平均上涨超过50%、套数占比达到20%。由此，唯 一的解释就是购买力在短期迅速提升，而支撑短期购买能力的，只有股 市带来的财富效应。

    目前，深圳本地开户的股东账户数已经超过1200万，而2014年深圳常住人口仅1077万人，人均股票账户数全 国 第 一。截至2015年一季度末，深圳新开户超过57万，占广东省同期新开户的67%，也是此轮牛市全国新开户多的城市。由此可以推断，股 市财富效应导致城市短期购买力迅速提升，这是深圳此轮房价暴涨的主要原因，类似于2007年那一波行情中深圳房价领涨全国，只不过这一轮股 市的财富效应更显著而已。

    5月份以来，股 市泡沫论甚嚣尘上、股指宽幅震荡，前期获利者借机出逃；另外，管理层期待慢牛，但货币政策宽松带来的流动性有“脱实入虚”的迹象，包括二级市场炒作和一线城市楼市火爆。因此，未来宏观调控政策重 心或将转向积极的财政政策，货币政策将转向如何引导资金进入实体经济，而不是一味地降准和降息，这对于股 市和楼市来说，都是稳定的因素。基于此，笔者认为，经过4-5月份的释放，去年以来股指上涨带来的财富效应已经开始减退。而且这一扰动因素将在6月份及下半年边际递减。

    股 市财富效应减退，加上宏观调控政策的调整，驱动房价快速上涨的短期因素就不存在了。“拔起萝卜带起泥”的投资需求（目前升至2成左右）、怕以后买不起房而提前入市的需求也将消停下来。但是，由于货币环境整体宽松不变、房贷利率触及历史底部、管理层希望楼市回升等等，加上一线城市固有的供求矛盾、人口净流入等，一线楼市在未来将保持平稳上升的态势。