掘金“存量时代” 城市更新成品牌房企重要业务板块

随着我国房地产市场步入“存量时代”、宏观调控对重  点城市住宅市场不断加深，以及一二线城市的土地资源愈加稀 缺，如何就地重塑成为城市发展中的一个问题。

    如今，“城市更新”日益成为挖掘城市存量土地的路径之一。在旧城不断更新的同时，城市风貌、楼宇经济、生态环境、交通便利、产业升级和业态合理布局等方面都将得到提升。

    4月9日，在“第二届中国楼宇经济成都峰会”上，全国房地产商会联盟主顾云昌在接受记者采访时表示，资源属性是城市更新的重 点，供给侧结构性改革首先是从资源配置开始，要在城市有限的资源中创造更 好的生活场景。

    未来地产行业需要做四件事

    作为一种将城市中已不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，“城市更新”在如今存量地产时代 开始发光发热。

    城市更新研究院院长陈方勇认为，城市更新都是针对存量物业，是对一些老旧物业的改造，原来房地产领域里的业态在城市更新中依然存在。城市更新中原来存在的商业、产业、办公、居住会以新零售、联合办公、长租公寓等另一种业态存在。

    陈方勇说，目前城市更新发展经历了四个阶段：城市更新1.0阶段，给低效的资产赋魅，如商业业态的置换；城市更新2.0阶段，给冰冷的空间加温，如联合办公中体现了更多的人文关怀；城市更新3.0阶段，给空间的用户赋能，如企业通过城市更新项目获得更多机遇；城市更新4.0阶段，让空间的边界硅化。

    目前，国内一些重 点城市的更新项目已起步。如北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）和深圳（楼盘）等一线城市相继出台了城市总体规划和城市更新行动计划。

    据了解，城市更新项目已相继成为万科、华润、恒大、碧桂园、招商、中海、保利等品牌房企的重要业务板块。

    陈方勇也认为，未来地产行业要做四件事，即资产并购、城市更新、资产管理和资产证券化，也就是地产大资管时代。

    城市更新考验房企综合能力

    顾云昌认为，“现在不少地方进行城市更新，城市更新主要有两个目的，一是产业升级，把低效率的土地置换出来，就是置换成更加高 效的产业来使用；二是通过置换来创造更 好的人居环境。在下一个更新中，如何让单栋楼宇和集群的资源配置更加合理，更加符合市场需求，同时更加符合市场水平，这是未来要优化的方向。”

    在顾云昌看来，过去楼宇经济一般指写字楼，但现在包括CBD、总部基地、购物中心、产业园区、特色小镇、田园综合体，以及长租公寓等，都属于楼宇经济的范畴。

    在有限的城市资源中，楼宇经济发展是基于城市更新基础之上的。对房地产企业而言，城市更新更考验房企的综合运营能力，除了对老旧建筑的硬件、外观进行改造外，对产业导入、产业布局、生态环境、人文理念等方面，都需有更全 面的把握能力。

    顾云昌对记者说，“城市更新是一个系统的概念，是以产业为先导，以集约型利用土地为主要目标，同时改善城市人居环境。在供给侧结构性改革下，要调整产业结构，就要调整用地结构，调整城市的布局结构，必然涉及到城市更新，城市更新要保持城市的风貌、生态环境、交通的改善、各种业态的合理布局，大量建设用地要在城市中发掘，既调整了产业结构，又使经济产生新的动能。”

    此外，顾云昌还表示，目前城市更新主要有两种模式，一是以市场主导、政府引导，即开发商介入前期沟通，以市场化的方式进行拆迁、赔偿、安置等工作；二是政府主导、市场居后，即由政府出面进行相关工作，然后对土地进行公开出让。其中，第二种模式主要用于棚改项目中，但在深圳这样的一线城市，主要还是以市场化的方式操作为主，市场化模式也会成为城市更新项目的主要运作模式。