两会定调房地产,良性循环仍需稳预期和建信心

经历了跌宕起伏的2021后，房地产后续怎么走，广泛牵动着市场相关方的心。全国两会期间，政府工作报告的简短表述，为2022年的房地产行业定下基调。

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”报告称。

需要看到，“房住不炒”仍然是我国地产行业的政策之本。但在“稳地价、稳房价、稳预期”的导向下，房地产“因城施策”的工具箱更加灵活，对新市民的购房需求也更加重视。房贷下调、首付降低，新一轮地方性政策宽松正在到来。对部分调控政策的合理纠偏，不仅是房地产良性循环的必经之路，对我国宏观经济的稳定发展同样意义重大。

自1998年房改以来，地产行业对我国国民经济的增长，起到了有效助推作用，对GDP的贡献率从1998年的4.02%升到2020年的7.34%。但是，2021年，房地产对GDP的贡献率同比下降0.56个百分点，从7字头回落到6.78%。多位业内人士认为，今年我国GDP 增长目标定为 5.5%左右，房地产的托底支撑作用仍然重要，地产调控或进一步因地制宜宽松，政策优化空间会进一步加大。

2021年房地产的严峻局面，直到2022年仍在持续。从销售来看，各能级城市销售压力仍然不小。银河证券数据显示，2022年2月，30城新房销售面积同比增速-27.30%，环比增速-42.10%，一、二、三线城市数据均有所恶化。在楼市“风向标”之地深圳，近几月二手房成交量已跌至十几年新低。在土地市场，1月份CRIC重dian监测城市土地流拍率达到25%，房企尤其是民营企业拿地热情仍然不高。不仅购地吃力，部分出险房企的资金危机仍在暴露，zuixin陷入债务兑付风波的龙光，已直言遇到流动性困难，而类似的房企不在少数。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房地产的良性循环，在商品房市场表现为：土地能顺利出让，开发商拿地积极、开工积极，房子能卖出去、顺利交付，开发商再去拿地。当下这种销售惨淡、预期不振的情况，显然不利于行业良性循环。北京深高投资创始合伙人兼首席投资官李凯在接受第yi财经采访时表示，当下房企面临几个重要的问题：销售严重下滑、预售资金监管政策变化、融资收紧。“以一二月份的同比数据来看，很多企业都是拦腰砍半，没有几个企业能扛住这种量级的销售下滑。地产开发依赖杠杆，用砍半的经营性现金流去偿还债务，是不现实的。”李凯认为。

当下房企频现债务危机，既有外部原因，也受多年来粗放的发展模式所累。全国zheng协wei员莫天全认为，在房地产市场快速增长的年份，房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，导致行业出现一些固有问题。比如，房地产与金融系统过度结合，一旦企业资金回笼受阻叠加融资受限，偿债压力将明显增大，从而影响金融系统的稳定性。此外，在规模扩张诉求下，企业拿地积极性高，土地竞价模式导致地价迅速上涨，进而推动房价上涨；房价的上涨预期，进一步强化住房的投资属性，居民端投资投机需求增加，又加剧了房价上涨动力，高房价成为大城市解决居民住房问题的主要阻力之一。因此，不论是从解决短期风险，还是放眼长远发展的角度看，我国房地产行业都已走到摒弃旧道路、探索新模式的关口。

李凯认为，房地产行业要实现良性循环，就需要打破信心缺失和风险传染两大预期。当前，政策需更多从行业端发力，采用金融手段，比如调低贷款利率等。长江证券也表示，2022年GDP目标增速5.5%左右，意味着房地产要相对平稳。后续需求端政策优化空间可能进一步加大，才能在下半年拉动基本面边际改善。

3月伊始，郑州市发布通知，提出多项楼市刺激举措，包括取消认房又认贷、人才购房补贴、下调住房贷款利率、推进安置房建设和转化等几大利器。郑州此举，被业内认为具有重要的信号意义。放眼全国，今年以来，已经有温州、南通、佛山、重庆、赣州、菏泽等多个城市下调首套房首付比例，福州、晋中、南宁、北海等下调公积金购房首付比例，楼市调控适度放松的城市，已经超过十个。这些城市的买房人群，首付成本将明显下降。

开年这波调控动作，实际上奠定了楼市“因城施策”的基调。张化东认为，如何让房地产市场软着陆，“因城施策”是比较重要的，根据各个城市房地产市场的实际情况，在房价可控的条件下，满足合理的住房需求，特别是出台支持改善型需求的政策。他表示，三四线城市“限购限贷”政策放松、行政性政策退出，是确定性的事件。普通二线城市大概率会采取郑州的方法，多方面共同发力，满足合理的住房需求，同时保证行业处于相对平稳健康的状态，没有进一步增加各方杠杆，风险也相对低。广发证券研报称，目前需求端政策主要集中在三四线及以下级别城市，且多落脚于“限贷”调整，对“限售、限购、限价”的调整仍是“半遮面”，本次两会定调“支持合理住房需求”后，部分地区或因城施策，迎来需求端限制政策的实质性突破。

光大证券认为，“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求，有望获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，包括放宽“认房/认贷”标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，具体方式由地方政府执行。政策宽松预期下，当下冷淡的楼市有望有所回暖。中金公司预计，未来1~2 个月，新房销售或在波动中小幅缓慢修复，明显回升zui快可能到二季度中后段。如何助力房企走出行业性困境，莫天全建议在加大对国企、央企融资支持力度的同时，强化对优zhi民企的资金支持，如鼓励民企偿还海外债、对民企国内债进行适度展期等，帮助企业恢复信用，稳定企业预期。此外，建议地方灵活制定监管规则，在维护购房者权益、稳定市场预期的同时，提高企业资金使用效率，保障上下游供应商合法权益，畅通上下游资金链。在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，因企施策、“一楼一策”，合理释放预售资金。