央行回应提前还房贷，支持和鼓励自主协商

       2023年7月14日，guowuyuan新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行货币政策司司长邹澜在回应记者提问时表示，提前还款的原因也不是单方面的，还有理财收益率等其他因素的影响。据介绍今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。对此邹澜表示：按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

    2023年6月zhongyang央行公布的zuixin一期贷款市场报价利率（LPR），一年期LPR下调至3.55%，五年期以上LPR下调至4.2%，一年期LPR及五年期以上LPR较上月均降低了10个基点。2021年底至今，一年期LPR已累计下降30个点，五年期以上LPR已累计下降45个点，已降至历史低位。然而从2022年下半年起部分购房者开始考虑提前还贷，进入2023年“提前还贷”成为各大社交平台热议话题，不少城市出现了预约办理提前还贷至少排队一个月的现象。市场期待对存量房贷进行优化调整。考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。若真能调降存量房贷利率，能有效减轻居民还款压力，进而提振居民支付能力和消费信心，同时能减少提前还贷潮、经营贷置换房贷等情况出现。

  guowuyuan新闻办公室于2023年7月14日（星期五）上午10时举行新闻发布会，请中国人民银行副行长刘国强，中国人民银行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘，中国人民银行货币政策司司长邹澜介绍2023年上半年金融统计数据情况，并答记者问。

  在答记者问环节多次提及房地产，其中，有关“提前还房贷”部分共涉及两处，核心观点如下：

  1、上半年个人房贷款较去年同期多发放超过5100亿元

  今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。我们分析判断当前形势还要关注数字结构。

  2、存量房贷利率相对较高是合同约定

  目前99%的房贷是选择浮动利率机制，就是以贷款市场报价利率为基准，签合同的时候选择一个加点，根据当时发放时的市场供需关系商定加点幅度。加点部分在合同期限内固定不变，比如贷20年、30年，在这20年、30年内合同都是有约束效力的，加点是不变的。作为基准的贷款市场报价利率，我们每次都公布一个报价，有时候会上行，有时候会下行。去年以来，实际上累计下行了45个基点，相应的，根据合同约定，贷款利率也自动下来0.45个百分点，但是那个加点还是不变，所以大家都反映，早几年的贷款利率跟新发放的比高了很多。

  3、提前还款原因不是单方面的

  提前还款的原因也不是单方面的，还有理财收益率等其他因素的影响，理财打破了刚兑，去年年底甚至有一些破净的现象，大家觉得不合算，所以做了一些资产配置调整。刚才也提到了，存款是增加的，尤其是定期存款增加比较多，每个居民家庭都会权衡，选择提前还款的量还比较大。尽管信贷投放保持了更大力度的支持，但反映在余额上还相对比较少。

  4、支持和鼓励商业银行与借款人自主协商

  尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

  2023年6月20日zhongyang人民银行公布zuixin一期贷款市场报价利率（LPR），一年期LPR下调至3.55%，五年期以上LPR下调至4.2%，一年期LPR及五年期以上LPR均降低了10个基点。LPR的上一次调降是在2022年8月，之后一直按兵不动，至今已有10个月。2021年底至今，一年期LPR已累计下降30个点，五年期以上LPR已累计下降45个点。如果从2019年8月LPR改革算起，至今年6月，LPR已经发生了9次变动，其中包含几次不对称调整。作为房贷利率报价的参考基准，五年期以上LPR的调整将对购房者的房贷产生直接影响，LPR下行代表购房者的月供额度降低，购房成本也将随之下降。按照住房信贷政策规定，首套住房商业性个人住房贷款利率下限为不低于相应期限LPR减20个基点（5年期以上LPR-20个基点）；二套住房商业性个人住房贷款利率下限为不低于相应期限LPR加60个基点（5年期以上LPR+60个基点）。目前购买普通住宅首套房贷利率下限已降至4.0%，二套房贷利率下限降至4.8%，已降至历史低位。以100万元商业贷款金额、30年期dengebenxi还款的按揭贷款为例，按基准利率计算，月供额可减少58.54元，总利息支出可减少约2.1万元。若以200万元贷款金额、30年期dengebenxi还款计，月供额可减少约117元，总利息支出可减少4.22万元。

  2023年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，各城市政府可对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。今年以来，已经有超过40个城市降低首套房贷利率下限至4%以下。珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷zuidi利率已经降至3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。

  事实上，从2022年下半年起部分购房者开始考虑提前还贷，进入2023年“提前还贷”成为各大社交平台热议话题，在当时不少城市出现了预约办理提前还贷至少排队一个月的现象。购房者提前还贷的原因有很多，其中一点是房贷利率预期下行，存量和新增房贷利差越拉越大。目前多数城市的首套房贷款利率已降至LPR-20BP，而两年前的购房者还在以动辄+50BP甚至+100BP以上的利率还贷，增量和存量房贷利差多达1-2个百分点。另外一点则主要还是因为市场预期和信心不足。2023年6月29日，中国人民银行发布《2023年第二季度城镇储户问卷调查报告》，据全国50个城市2万户城镇储户问卷调查结果显示：2023年第二季度，收入感受指数为49.7%，比上季下降1.0个百分点。其中，14.4%的居民认为收入“增加”，比上季减少1.4个百分点，70.5%的居民认为收入“基本不变”，比上季增加0.8个百分点，15.1%的居民认为收入“减少”，比上季增加0.6个百分点。收入信心指数比上季下降1.4个百分点。在对下季房价的预期来看，15.9%的居民预期“上涨”，54.2%的居民预期“基本不变”，16.5%的居民预期“下降”，13.4%的居民“看不准”。

  在整体市场下行，收入预期减少的背景下，“提前还贷”成为了不少家庭的选择。需要注意的是提前还款客观上会对商业银行的收益产生一定的影响。因此自主协商变更合同约定、调降存量房贷利率，或者新发放贷款置换原来的存量贷款或是一种选择。

  经济要稳增长，稳地产的重要性不言而喻。此次2023年上半年金融统计数据新闻发布会上多次提及房地产相关内容，并表示坚持“房住不炒”、“保交楼、保民生、保稳定”，为行业风险有序出清创造有利金融环境。我们认为，未来政策的发力点还是稳信心。从需求端来看,下调存量房贷利率、优化调整二套房认定标准和首付比例、调降住房交易成本、适度松绑限购政策等都是市场期盼的需求端支持。因城施策提高政策精准度，可以更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。