2014年已呈现“限购”退出五大特征

2014年第 一季度，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、北京等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，第 一季度整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

    此时，房地产市场实施4年之久的限购政策，在2014年年初又出现松动迹象。继温州传出上报松绑限购的方案后，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。

　　其实此前，2013年12月24日，广州市房管局局长李俊夫就曾介绍，广州2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制，研究“保障合理扩面”的可行性，将部分夹心阶 层纳入保障范围。

　　当前来讲，在2013年11月份左右，各大中城市刚刚加码楼市限购措施，随后广州、长沙、杭州、温州等城市又提出探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。

　　从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然，限购等行政化措施会逐步退出，为楼市长效调控机制出台做铺垫。

　　当前来看，限购退出楼市是势在必然的，目前已呈现出限购逐步退出房地产市场的五大市场特征：

　　第 一、长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。

　　从当前媒体报道也可以看出，中 央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机制方案尚未出台，也不知其真实性与落地的可能性，但是，总之，反映了当前房地产市场重现房价上涨的预期的市场背景下，相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期房地产市场健康发展的设想。

　　因此，从这个角度来讲，如果楼市长效性调控机制在2014年开始出台，那么，当财税体制、土地政策、金融体制等长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。

　　第二、当前政府表态及地方新出台调控政策基本不再强调限购，政策趋向市场化。

　　无论是从2013年11月份“深八条”、“京七条”等一二线城市的调控政策，还是当前政府表态来看，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。即使强调，也是比较偏中性的，或者类似于广州，限购加码的同时，也在研究限购如何逐步退出，将调控手段转向市场化、经济化。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。

　　第三、今年以来调控基调发生微妙变化，调控政策转向“分类指导”或双向调控思路，这为限购政策定向宽松逐步退出与长效性调控机制的政策空间转换做铺垫。

　　2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市比如一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段比如限购还会继续执行，或还是“阶段性”强化执行。

　　对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等，政策调控允许“试探性”的限购定向宽松政策出台，同时，通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，最终通过这样的措施达到去库存的目的，使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平。

　　对于供求关系相对较为合理的二线城市，调控政策与市场将拥有更大的自主性，或许会允许“试探性”的限购定向宽松政策出台，以刺激市场进一步好转，因此，这些城市市场在今年会有一个比较好的成长空间，但是，后期也有可能面临阶段性调控收紧的风险。

　　总的来看，2014年政策层面将强化“双向调控”思路，对于不同城市的“分类指导”，结构性调整城市之间、不同细分市场之间供求关系，导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。

　　第四、从近期各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”(如温州)等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征，当前来讲，广州明年也将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制。

　　从执行层面来看，当前多二三数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破 解。

　　之前，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月(北京为5年，较为严格)为购房的基本条件，这些“限购”政策出台后，购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳，即使各个地方出台补缴的不予认可的补丁调控政策，购房者不使用补缴手段购房，那么，自“限购”政策出台当月起，至多一年之后这项规定也会自动失效，因此，执行3年左右的楼市“限购”政策，有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳符合“限购”条件而自动失效，当前多数城市“限购”或被这个“潜规则”破 解，限购政策的执行明显会呈现出“明紧暗松”的市场特征，有可能不会对市场起到太大的作用。

　　当前，虽然部分一二线城市加码限购政策，但是没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。即使强调，也是比较偏中性的，或者类似于广州，限购加码的同时，也在研究限购如何逐步退出，将调控手段转向市场化、经济化。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。

　　第五、户籍制度改革或许会成为突破“限购”政策的方法之一。

　　在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。当前不少省会城市，尤其是三四线城市，外地居民只要购房就可以落户，那么，对于落户的这些外地居民来讲，具有了本地户籍，当然就可以进行第二套住房的购买资格;当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲，有条件地定向宽松放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势，这或许也会成为突破“限购”的方法之一。这从总体上来讲会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。