930新政与降息引导楼市预期向好 支撑下半年回暖

今年下半年，在楼市价格走势未明，成交量低迷的同时，国内A股 市场却火了起来，截至发稿日，沪市大盘逼近5年来的新高点。股 市的大涨传动到了楼市，多年来，楼市被看做是国内唯 一稳 赚不赔的投资市场。然而，近日，国泰君安首席经济学家林采宜在公开场合号召“卖房炒股”。一时间，这个曾多次被推上舆论焦点的观点再次引起广泛关注。事实上，今年股 市的大涨也确实吸引了大笔资金的进入，人们在制定投资理财方案时，股票重新成为首 选之一。不过，专家也指出，股票市场与楼市是两个完全不同的领域，不能因为一时一边的大涨就盲目跟从，尤其是要避免超出自己风险承受能力的投资行为。
    2014年，全国楼市陷入低迷，在不计算保障性住房数据的情况下，70个大中城市新建商品住宅中均出现量价齐跌。各地方政府明里暗里不同程度松绑楼市，截至目前，仅有北京、上海等少数城市仍然实行限购。在此背景下，虽然北京一再强调不会取消限购，却也搭上了930房贷新政的利好班车。叠加11月下旬央行宣布全 面降息，北京楼市虽未取消限购，但是也在一 定程度上改变了购房人对后市的预期，给楼市注入一 定的信心。

    930新政与降息引导楼市预期向好

    虽然北京楼市一直限购严格，但是国庆前夕，930房贷新政降低二套房购买门槛的政策落地，给北京楼市注入了直接利好。尤其是在一些改善型楼盘，开发商坦言，购房人的签约量形成了一次峰值，很多购房人偿还了既有的房贷，按首套房贷政策纷纷入市。

    以11月刚刚签约的孙先生为例，孙先生此前看中了一套700万元的房产，由于是二套置业，因此，首付需要420万元左右，在930新政之后，孙先生只要还清之前的银行贷款，首付比例便可以重回210万元，大幅降低一半首付额。

    孙先生表示，之前开发商虽然也提出过分期首付的活动，但是，考虑到分期首付也要在一年内补足，首付缺口较大，很难一年内再凑几百万，因此，一直处于认购状态，无法真正签约。而930新政后，只需要将此前在银行的30万元贷款还清，便可以一下子省200余万元首付，这才实现了签约。

    一位开发商表示，购买二套房的改善型购房人中，和孙先生情况差不多的购房人大有人在，因此，出现一波成交高潮也就不难理解了。

    事实上，930新政落地后，一时间，各大售楼处均呈现出人气上涨的态势。业内人士表示，虽然首要的利好对象是购买二套房的购房人，但是政府呈现出一种救市的姿态，影响着所有购房人的心理预期，11月央行宣布降息更是如此。

    开发商借势跑量 成交上涨

    在政策利好下，购房人开始积极入市，相对应的房企推盘意愿也明显增加。

    不过，开发商在价格方面倒是显得颇为谨慎，没有如解读那样实现价格上调。一位开发商坦言，仅就930房贷新政而言，主要收益人群为二次置业的改善型购房人，而目前改善型人群，尤其是首.次改善者数量就那么多，而楼盘的供给量太大，供需比基本平衡，北京楼市不会发生太大动荡，市场的主要目标仍旧是以消化库存为主。而对于降息，业内人士认为，银行本就在压缩房贷比例，加上本次降息为非对称降息，考虑到自身利润，银行放贷并不情愿，因此，降息对楼市的影响更多的还是心理预期层面的。

    在预期改变的引导下楼市活跃度上升，成交也呈现出快速回暖的曲线，中原地产数据显示，10月份新建商品住宅成交9550套，环比上涨19.75%，同比上涨2.03%。二手房方面，10月交易量达到一个峰值，11月成交量有所下滑，但由于网签数据相对成交数据要滞后15天以上，所以10月下旬成交量在11月网签数据中有所体现，由此导致从网签数据上看，11月网签量11180套，环比上涨26.4%。

    可见2014年购房观望累积人群在10月份得到大量集中释放，虽然进入11月交易量环比10月高峰期有所下滑，但同2014年其他月份相比仍处于快速回暖状态。

    机构预计明年信贷或许适度再放松

    虽然930新政与降息的叠加效应带领楼市迅速回暖，但是在业内人士看来，两项政策并非针对楼市的救市行为，而是考虑到整体经济环境的需要，至于楼市的回暖迹象，更多的还是购房人对楼市预期改变所带来的影响。

    多家研究机构预计，中国至少还会再降息一次，并可能降准。对此，有业内人士表示，倘若降准，或许将给购房人以更多的买房实惠。只有流动性更高，银行才有更多的资金愿意流向房地产。对于购房人而言，才有望获得房贷新政以及降息带给购房人的包括利率折扣、放款难易程度等红利政策。

   “即便信贷带来更大的红利，也不必过于担心楼市价格会有较大幅度增长。”有业内人士说，因为房地产行业仍隐藏了很多问题。首先是负债多，很多房企都是靠银行贷款来扩张，成本高。另外，房价偏高等因素，导致购房人购买力有限，很难支撑房价再度上涨。

    另外，北京市未售商品房的库存仍有八万余套，加上本身房价已经处于高位，这都导致了楼市不太可能重现2009年或2012年的大幅增长。