博弈首套房贷 央行政策能解“房贷荒”吗？

中国人民银行日前召开住房金融服务专题座谈会，明确敦促商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首.次购买自住普通商品住房的贷款需求。这是在去年四季度以来房地产贷款市场不断萎靡的大背景下，监管层首度发声，要求商业银行对首套房房贷需求给予支持。然而，面对高企的资金成本，以利润为导向的商业银行究竟能在多大程度上放松自己的房贷，监管层的要求能解决越演越烈的“房贷荒”吗？

　　央行力挺首套房贷

　　“此次央行发声是对刚性需求的一个保护，同时对保持房地产市场平稳健康的发展有好处，是一个积极的信号。”中国房地产研究会副会长胡志刚说。

　　作为宏观调控的中.枢机构，央行出面直接与商业银行对话，并提出给予首套房贷支持的具体要求，这在平常并不多见。由此不难看出，尽管监管层对房地产市场降温有一 定的容忍度，但同时也注意到要防止市场过度疲软所带来的负面效应。房贷关系着民生，进一步加强和改善房贷，尤其是首套房贷的发放情况已经成为宏观调控的一项具体任务。

　　“差别化房贷政策具有稳增长、保民生、抑投机的多重功能，是金融调控部门对房地产贷款一以贯之的原则，迄今并未发生根本改变。”中.央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示。

　　不过，尽管央行发声力挺首套房贷，但重要的是各家商业银行的落实情况，其对房贷发放能否产生立竿见影的影响依然具有不确定性。“在推进利率市场化的大方向下，商业银行房贷发放已经从被动的政策性收紧转变为主动的趋利性收紧。”

　　商业银行何去何从

　　尽管“差别化信贷”的政策要求从未发生过变化，但在实际操作中，首套房贷不仅越来越难拿到优惠，即便是基准利率下也不是那么轻易能够获批。

　　自去年下半年起大多数银行取消了首套房贷８５折利率，进入２０１４年，多家银行更是上调首套房贷利率，９折以下优惠难觅踪迹。目前工农中建四大行在部分地区上调首套房贷款利率至基准利率，部分股份制商业银行首套房则大多在基准利率上浮５％至２０％。而少数坚持打折优惠的银行也坦言，此举更多是希望以优惠换得优 质客户与银行的长期合作。

　　与以往“年初松、年底紧”的信贷发放节奏不同，今年以来各家银行房贷趋紧明显。“今年年初的信贷收紧，一方面是监管层对额度控制较以往严格，减少了‘冲时点’的情况。另一方面主要是受互联网金融影响，银行资金被分散和减少。”中国社科院金研所银行研究室主任曾刚说，货币供应量的压力持续偏高，促使监管层从年初开始就严格控制信贷发放节奏。与此同时，受利率市场化和互联网金融发展的双重挤压，商业银行盈利增速正逐渐回归正常水平。在这样的背景下，维持首套房的优惠利率将难以应对日益上升的融资成本。

　　房贷紧张症结何在

　　随着央行指导意见的推出，各商业银行将如何在行政指令与成本利润之间进行选择成为人们关注的重 点，但银行显然有着自己的现实考虑。

　　一位不愿意透露姓名的城市商业银行管理层向记者表示，去年年底以来，银行在房贷问题上的态度十分审慎。在北京地区首套房贷保持基准利率或是高于基准利率百分之十是普遍现象。“除了中.央不放松银根、货币政策偏紧的原因之外，更重要的是现在市场的资金价格仍然比较高。”

　　“在当前利率水平下，加大个人按揭贷款投放显得很不划算，更别提利率打折优惠了。”一位股份制银行工作人士向记者表示，在信贷资金紧张的情况下，银行普遍会将资金配置向利率高、收益好、回报率更高的项目倾斜。

　　与此同时，防控风险也是银行收紧房贷的主要因素。目前的房贷越来越显现出“高风险、低利润”特点，而且回收周期很长，风险和收益的不匹配使得银行在贷款额度有限的情况下，将资金转向其他业务。

　　“个人购房成本的增加直接导致了房地产销售下滑，加剧了房地产企业资金链的紧张和楼市的疲软。”中房驰昊副总经理胡志强说，在楼市降温的情况下，银行出于风险防范考虑，有意进行信贷投放结构调整，进一步影响了房地产的销售和加深了房地产市场不景气。