金融机构座谈会再次释放房地产融资积极信号

       11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等zhongdian工作。从会议内容来看，在房地产方面着墨颇多，足以体现对房地产金融工作的重视。会议认为，过去一段时间，金融部门积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场的供需两端综合施策，保持信贷、债券、股权等zhongdian融资渠道稳定，支持改善行业经营，优化调整个人住房贷款政策，着力稳定房地产市场，取得了良好的效果。

  对正常经营的房企不惜贷、抽贷、断贷

  会议强调，各金融机构要深入贯彻落实zhongyang金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。

       克而瑞集团董事长丁祖昱认为，目前房地产行业融资面仍处于筑底阶段，对于多数民企而言，境内银行授信和债券增信还是偏向支持财务状况良好的youzhi房企。在行业风险未完全出清、市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。而此次对融资需求“一视同仁”的表述，继zhongyang金融工作会议后再次强调，以及对正常经营房企不惜贷、抽贷、断贷的要求，或在一顿程度上对部分白名单之外的房企有yiding利好。

  继续用好“第二支箭”，支持房企合理股权融资

  会议提出，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

  相关数据显示，今年前10个月资本市场支持房企股债融资合计超过了2700亿元。其中，在股权融资方面，2022年底以来已有8单境内外上市房企再融资和并购重组项目通过证监会注册或备案，拟融资合计约440亿元；启动了不动产私募touzijijin试点。58安居客研究院院长张波认为，股权融资由于不存在到期兑付问题，更有利于房企利用资金优化自身财务结构和扩展业务方向，进一步增强抵御风险能力。与此同时，上市房企股权融资规模的增长也有利于行业发展，对于市场风险的稀释将起到关键作用。在债券融资方面，今年前10个月房企公司债券及资产支持证券发行超过2300亿元。通过中证金融公司与地方担保公司“央地合作”模式增信支持民营房企发行债券。此外，完成首批保障性租赁住房不动产投资信托基金（REITs）发行上市，促进盘活存量资产。另一方面，监管部门推动消费基础设施公募REITs发展，发布相关业务规则，将公募REITs资产范围拓展至百货商场、购物中心和农贸市场等消费基础设施，首批已受理4单消费基础设施REITs。德邦证券首席经济学家、董事总经理芦哲认为，通过股权和债券两个方面政策措施支持房企融资，既满足了房企的融资需求，又为防范化解房企信用违约风险提供了金融活水支持。国泰君安相关负责人表示，房地产行业发展的一个核心是资金链正常运行，金融机构不能对某些房企集体性回避，正常的合理融资需要确保。对资本市场而言，需要配合好房企合理融资需求，包括正常的债券续接、置换等。

  加大保交楼金融支持，推动行业并购重组

  会议称，要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。

  自去年7月底政治局会议提出“保交楼”的政策基调后，全力以赴“保交楼”成为房地产行业的zhongdian工作之一。根据央行近日发布的《中国区域金融运行报告（2023）》显示，我国保交楼金融服务扎实推进。2022年人民银行推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划。在“保交楼”带动下，全国住宅竣工表现也在持续改善。根据guojia统计局zui新数据，今年1-10月份，全国住宅竣工面积40079万平方米，增长19.3%。在行业并购重组方面，自2021年末以来政策端就已开始积极引导市场化收并购、为行业收并购提供融资政策支持。根据克而瑞此前统计，2022年以来单笔30亿以上规模交易中，国资接盘占比超过六成。对此，克而瑞研究中心指出，行业收并购从此前的企业规模扩张驱动，转向由资产出让、资金回笼、业务剥离的需求驱动，收并购市场也由民企主导转向国资主导的局面。《丁祖昱评楼市》认为，此次会议再次强调“保交楼”和“并购重组”，主要还是提升市场信心，推动行业的整合和优化，引导房地产风险“软着陆”。

  积极服务“三大工程”建设

  会议还提出，要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。

  所谓“三大工程”，即保障性住房、“城中村”改造和“平急两用”公共基础设施建设。据了解，今年10月份以来，住建部已赴多个省市调研“三大工程”推进情况。住建部党组书记、部长倪虹近日在接受媒体专访时表示，“三大工程”是根据房地产市场新形势推出的重要举措，而且目前有关工作已经启动。中金公司董事总经理蔡雪珂表示，推进“三大工程”建设，有利于推动新房需求释放，直接和间接拉动房地产及相关产业链投资，为房地产行业和企业转型发展创造政策窗口期，为保持经济增长助推动能。东方金诚首席宏观分析师王青认为，接下来有可能通过央行专项借款、PSL（补充抵押贷款）等方式，定向加大对保障性住房等“三大工程”建设的支持力度。这有助于稳定房地产投资和基建投资增速，保持宏观经济复苏势头，也是房地产金融供给侧改革的一项重要内容。此外，会议还提及加快房地产金融供给侧改革。在易居研究院研究总监严跃进看来，这个提法比较新，说明各金融机构在房地产领域将有新动作，尤其是从促进房企发展、保障住房需求等角度发力。